Eksklusion fra andelsboligforening

Vejledning til bestyrelser i andelsboligforeninger om eksklusion – aktuelt ved restancer

Formalia omkring eksklusion af et medlem af en forening er sædvanligvis overordnet beskrevet i vedtægterne.
Ved restancer kan eksklusion først komme på tale efter fremsat påkrav overfor medlemmet.
Det vurderes, at medlemmet efter modtaget påkrav, har 14 dage til at berigtige restancen, jf. lov og praksis. Det er vigtigt, at dokumentation for det fremsatte påkrav er til stede, så en eksklusionsproces ikke skal begynde forfra på grund af mangelfuldt grundlag.
Kompetencen til at ekskludere et medlem tilkommer foreningens bestyrelse, som naturligvis kan overdrage kompentencen ved fuldmagt.

Prisfastsættelse ved salg af andel i forbindelse med eksklusion
Efter en eksklusion er foreningen pligtig til at sælge den ekskluderede andelshavers bolig bedst og hurtigst muligt.
Det bemærkes, at andelshaveren fortsat hæfter for betaling af boligafgift m.m. efter eksklusion, og indtil andelen er overdraget til en ny køber. Derfor skal andelen også søges solgt hurtigst muligt med henblik på at begrænse tabet for det ekskluderede medlem.
Det er foreningen/bestyrelsen, der afgør til hvilken pris andelen skal udbydes. Som udgangspunkt skal andelen søges solgt til foreningens maksimalpris (jf. seneste regnskab) med tillæg af evt. forbedringer, jf. vedtægterne og dokumentation herfor.
Såfremt det er evident, at andelen ikke vil kunne sælges til denne pris, kan bestyrelsen fra begyndelsen ansætte andelen til en realistisk skønnet lavere handelsværdi.
Til dokumentation for en prisreduktion kan bestyrelsen f.eks. anføre, at andre andelshavere forgæves har forsøgt at sælge andelen til eller under maksimalprisen.
Det anbefales dog under alle omstændigheder, at bestyrelsen, af ”sikkerhedsmæssige” årsager og for at undgå en efterfølgende tvist med det ekskluderede medlem omkring prisfastsættelsen, indhenter en uvildig vurdering af andelen fra en ejendomsmægler. Dermed vil bestyrelsen være i besiddelse af den nødvendige dokumentation.
Såfremt andelen ikke efter nogle måneder sælges til den udbudte pris, må bestyrelsen som ved enhver anden handel overveje, om prisen for andelen, evt. trinvist, skal sættes ned.

Processen ved salg af andel
Bestyrelsen skal være opmærksom på, at eventuel fortrinsret, angivet i vedtægterne, skal følges, hvorfor personer på en eventuel venteliste skal kontaktes og tilbydes boligen.
I betragtning af foreningens interessere i et hurtigt salg af andelen og betaling af restancer, kan/bør salgsbestræbelserne indledes, før medlemmet/medlemmets fremlejetager er flyttet og boligen er klar til indflytning.
Bestyrelsen skal endvidere være meget opmærksom på, at indgåelse af en uforbeholden salgsaftale ikke kan ske, før foreningen/bestyrelsen har vished for, at andelen er/vil blive rømmet og kan overtages af en ny køber.
I tilfælde af eksklusion anbefales det som regel, at bestyrelsen straks påbegynder udsættelse af fremlejetager, jf. nedenfor.
Der er som udgangspunkt ingen pligt for bestyrelsen til at overlade formidling af boligen til en ejendomsmægler. Med mindre bestyrelsen selv har potentielle køberemner og ønsker at være praktisk ”tovholder” på salgsprocessen, vil Laros dog anbefale, at en mægler varetager salget.
Vælger bestyrelsen selv at varetage et salg, er det blot afgørende, at bestyrelsen stedse kan dokumentere, at de nødvendige salgsbestræbelser er foretaget.

Opgør med fremlejetager
Rent juridisk er fremlejetagers brugsret til boligen afledet andelshaverens brugsret.
Med andre ord har fremlejetager ikke længere nogen brugsret, hvis medlemmet bliver ekskluderet, og hvis fremlejetager ikke flytter frivilligt, kan hun/han udsættes via fogedretten.
Det økonomiske opgør som følge af, at fremlejetager bliver sat ud af boligen, er et mellemværende mellem det ekskluderede medlem og fremlejetager og foreningen uvedkommende.

Omkostninger som følge af eksklusion
Det følger typisk af vedtægterne, og i øvrigt også af andelsboligloven, at købesummen indbetales til foreningen, der herefter kan fratrække skyldige restancer m.m. med tillæg af renter.
Derudover kan andelsforeningen modregne evt. positive rimelige udlæg/omkostninger som følge af eksklusionen, herunder til evt. annoncering, elafregning, ejendomsmægler, advokat etc.
Restprovenuet tilfalder herefter sælger/det ekskluderede medlem.